美國德州房屋買賣-租賃-自住-投資-保值-升值-炒房(达拉斯-休斯頓-奥斯丁-圣安东尼奥)---美國地產頻道
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購房流程
1）匯款
· 開通銀行時候，銀行會告知你的SWIFT CODE，銀行賬戶，銀行地址，收款人姓名。手續費是兩邊支付的，收款人的手續費通常是固定金額（通常15美元）。款項到達時間通常在一个星期内。我們提醒大家，所有匯款的收據盡可能保留下來，貸款時候可能會用到。如果匯款人不是美國人，匯款款項是不需要報稅的。只需要填一份3520表格申報即可。
2）選擇合適的區域
· 避免房市供過於求的地區
· 避免房價大起大落的地區
· 選擇就業率看好的地區
· 根據是全款買還是貸款買來選擇購房地區。如果是貸款買房，要計算租金收益是否能超過稅費
· 現在投資房子跟2012年比雖然不是抄底的價格，根据周期，但是房子還有10年時間可以穩步上升
· 選擇租客多的地區。租金上升，越來越多家庭選擇租房而不是買房，給租房市場帶來了需求
· 休斯頓上升為美國第三大城市，保證了租客的人數。房價較低呈上升趨勢，失業率低於美國平均標準，生活成本較低
· 房價為加州的3分之1不到，購房資金壓力小而且是全新的房子。在加州存一個頭期款已經很難了，更別說購買幾棟以後出租。而在休斯頓，購買幾棟房子并不是非常難的事。贷款买房每年還有現金流，供完后即可成為固定資產
· 休斯頓租售比高，全款買房扣除所有費用后凈收益有6%到8%。貸款買房的話，根据现在的利率，每年的净現金流也有大概1到2個月租金。现在利率处于上升阶段，2017年内会上调3次（第一次上调在3月份，已经上调了0.25%），如果需要贷款的顾客，尽早买房将可以享受更加多的低利息优惠。
· 對於想要為孩子以後移民美國的家長來說，休斯頓是石油，航天，醫療于一體的城市，城市大，就業機會多，比东西海岸更容易留下來。对于想要创业的
· 無論是公立學校還是私立學校，都有很不錯的學校。政府保證了學校的質量。
3）選擇合適的經紀人
· 經紀人要熟悉本地的市場，對房市了如指掌，能在看房的時候指出房子的優缺點，不同的房子應該如何比較
· 首次買房顧客肯定有很多問題，經紀人會耐心解答
· 不要同時尋找多個經紀人，會導致經紀人不盡心盡力的工作並有可能導致法律責任糾紛
· 經紀人要有強大的談判技巧，能幫你和賣家談判時取得最優惠的價格
· 看是否有后续增值服务，我们公司在顾客购房后可以帮忙租客出租，第一年可以帮顾客免费管理房子，是其他中介没法做到的事情
4）選擇合適的房子
· 自住房的選擇要考慮是否需要使用學區，好的學區房往往投資會更高，每年的房產稅也更高，但保值，升值潛力會更大，租金也更高。南KATY和SUGARLAND的房子就屬於學區房
· 投資房的選擇也要適當考慮學區，但和自住房不同，學區只是一部分參考的因素，並不是決定性因素。投資房的選擇主要是要考慮購買成本，升值潛力，出租情況，稅收。投資房并不需要頂級的學區，一個中上的學區即可。新開發區的低房價房就是投資的好選擇。RICHMOND就是新開發區的代表。RICHMOND的學區屬於中上，稅收和南KATY,SUGARLAND 相比屬於偏低，稅率在2.5%到3.1%之間。房價以每年3%到5%的範圍穩定上升中。因為房子新和越來越多的家庭搬入，出租主要以家庭為主，租客稳定，交租及时。另外，RICHMOND周邊配套設施越來越完善，到市中心，中国城的距離也比KATY和SUGARLAND 更近。
· 房子戶型的選擇也是有講究的。兩層的房子無論從出租價格，受歡迎程度，和升值潛力和一層的房子相比是有優勢的。兩層房子的外觀也更加大體，使得租客更容易選擇你的房子。一個4臥室，3.5衛浴，開放式廚房，高廳的兩層房子就是很好的選擇。這樣的房子大小從2500平方尺到4000平方尺之間。在RICHMOND的價格從26萬到40萬之間。租金是每月美元2200到3100之間。經我們挑選的房子，一般會在一個月內出租好。
·
5）和建築商簽訂合同
· 選定了合適的房子后，經紀人會為顧客爭取最優惠的價格。如果雙方達成一致，就可以開始簽訂合同
· 顧客無需本人在美國，一切合同可通過電子郵件進行。顧客只需要把簽訂的合同通過電子郵件寄還給建築商即可
· 簽訂合同時候，建築商會要求顧客給一定的訂金。訂金可以簽訂合同后通過匯款的方式轉入建築商的賬戶
6）選擇合適的貸款公司或者銀行
· 如果買家是在美國上班，貸款週期可以選擇15年或者30年的固定利率。如果是首套房，利率會較低。首付至少要付3%
· 如果買家是外國人，貸款可以選擇15年的固定利率或者30年的混合利率（前5年是固定利率，后25年是浮動利率）。首付至少需要35%，買家需要准备12個月的預付款（包括本金，利息，稅和保險），2個月的銀行存款證明（包括35%的首付，12個月的預付款，房產過戶費），銀行申請費650美元，房子評估費650美元，護照複印件，收入證明。外國人申請貸款的時間通常需要兩個月，所以買家不能選擇快完工的房子，不然沒法在交屋前完成貸款申請
7）驗收房子
· 在過戶前的一個禮拜，建築商會要求顧客驗收房子。驗收房子分成首次驗收和第二次驗收。如果顧客無法親自驗收，可委託朋友驗收房子
· 驗收房子主要看房子有沒有什麼地方沒有完工或者瑕疵，并不需要相關的人員就可以完成
8）簽訂過戶合同
· 建築商會事先聯繫顧客，確定過戶的日期和時間。如果顧客無法親自過戶，可委託朋友或者我们進行房子的過戶，顧客等待過戶完成即可
· 如果需要委託進行房子過戶，可用建築商提供的文件到當地的美國領事館進行公證即可。公證的預約在網上操作，當天即可完成
9）委託經紀人出租房子
· 顧客可以選擇相同的經紀人，委託他們進行房子的上市
· 房子的出租要通過經紀人來完成才能夠選擇優秀的租客
· 專業的經紀人了解本地的房市狀況，出售價格，會幫顧客制定合適的出租規劃。如果有租客想看房子，經紀人也可以幫客人開門，介紹房子，加快房子的出租
· 我們推薦的房子的出租速度絕大部分在3天到1個月內完成，能為顧客最大程度地節省空置期，提高投資的回報率
· 經紀人會查看租客的信用分數和犯罪記錄，確保是優秀的租客
· 一旦確定出租后，屋主和租客雙方簽訂租賃協議。租客在租賃協議時間內要向屋主按時繳納租金，一旦違約，屋主有權驅逐租客和終止合同
· 在合同生效后，屋主需繳納一個月的佣金給經紀人的公司。通常一個租客只需要繳納一次費用，現有客戶租客續租一般不重新收取重新給佣金，但如果合同終止后，重新尋找新客人才需要重新收取佣金。
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