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赴美留學生激增10%,美國房價、房價跟著飙

據amnewyork報道數據顯示,2014年-2015年間,美國大學的外國留學生人數相較2013-2014學年增長了10%,也是過去35年中增長最快的一年。

留學生的激增也促使美國房地産租賃産業迅猛發展,2015年美國20城房價指數同比增長5.1%。

據國際教育學院周一公布的報告顯示,美國的國際留學生增長速度仍然飛快,目前全美共有97.4926萬名國際學生,名列全球首位。排名第二的則是英國,國際留學生人數大概只有美國的一半。

中國是美國留學生最大生源國

在全美的國際學生裏,中國成爲了最大的生源國。2014-2015年間,中國共有30.4萬人遠渡重洋赴美留學,相比前年增加了11%。然而印度留學生的增加才是全美國際留學生激增的主因。

專家表示,在過去的五年中,中國留學生增長趨勢一直穩定,而印度、韓國、巴西、伊朗和法國的留學生則有著明顯增長。

(圖文源自華美優勝,版權歸原作者所有)

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美國成爲全球海外置業投資關注度、投資回報率和市場健康度最高的國家

美國、澳大利亞和加拿大房地産市場上總有呼聲認爲,外國人在加購買樓房和投資房地産市場的行爲正增加本地人購房的負擔,也在加速推高市場房價。但根據美國亞洲協會(Asia Society)的最新調查顯示,中國人購買或投資外國房地産市場正在成爲一個全球現象。

亞洲協會(AsiaSociety)和羅森咨詢公司 (RosenConsulting Group)的研究顯示,在2010-2015年間,不包括機構和信托在內,中國人在美國購買房産的支出高達1100億美元。

具體來看,購買商業房産的金額爲170億美元,購買住宅的金額高達930億美元。這些資金流向最爲集中的地區,包括紐約、洛杉矶、舊金山、西雅圖、芝加哥、邁阿密以及拉斯維加斯。

中國資金湧向這些地區,直接導致了當地房産價格的扭曲。報告稱,去年中國買家在美國平均爲每套房産支出83.2萬美元,遠高於外國買家49.94萬美元的總體平均支出水平。

報告稱,中國人在美大舉購置房産的動機有很多,有些人是在購買二套房,有些人是出於投資移民,還有人是爲了單純的投資。這些資金絕大部分是私人財産,而非企業資産。報告寫道:

對房地産作爲投資和資産保值工具的青睐,在中國更加流行,也印證了中國個人和家庭在美國更喜歡購買二套房的現象。

在去年,國人終於成爲美房地産市場上的外國投資者排名NO.1。同時,因美國房市走俏,美元升值,教育環境一流等因素,中國的海外房産投資者開始從澳洲、加拿大房産投資轉向美國。

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★ 持續上漲的美元

受FOMC4月會議紀要支撐,美元走勢持續上行。美元指數自5月3日起已漲約3.5%,創今年以來最大漲幅。同期,美元兌日元更是漲逾4%。近期,因美聯儲6月或7月加息預期的急劇升溫,美元多頭可以說是“喜笑顔開”!而作爲美元“死多頭”的華爾街老牌投行——高盛集團依舊堅定不移地看漲美元。

高盛在最新發布的報告中更是直言:“我們就是要多美元!”自去年6月份開始,美元彙率有上升勢頭。到目前爲止,美元彙率已經漲了0.5個點。美元作爲抗衰的幣種,幣值堅挺,成爲衆多投資者進行海外資産配置的選擇。

★ 健康的房市+良好的回報率

從長期數據中我們可以看出,美國房屋中間價平均漲幅在7%-8%之間,扣除持有成本,物價上漲因素,大約保持在5%-6%。這個上漲幅度不算大,但是很合理。這種上漲是溫和而健康的。房子本來就是居所,是滿足人類居住的需求, 不是投機牟取暴利的工具,也就是說買房應該是一個長期的投資, 而不是短期投機。

國金證券最新發布的基金研究報告指出,美國房地産市場價格自從2009年從底部走出後,正在逐漸進入複蘇期,房地産複蘇對於美國經濟的持續複蘇將具有決定性作用。未來美國房地産複蘇具有較大確定性,可增持投資美國等發達地區房地産行業的REITs基金。REITs可獲得較爲穩定的現金流,又具有一定的資本增值機會。

美國房地産周期平均在十五年左右, 所以理論上持有房産時間愈長愈有把握穩賺不賠,如果長期投資,持有五年可能有六成的機會獲得利潤,如果十年幾乎是一定會有利潤的。

從2015年全球主要城市的房價漲幅和租金收益率來看,澳大利亞8大主要城市整體房價上漲了11.1%,主要城市綜合租金收益率僅爲3.4%;加拿大上漲了7.2%,35個重點城市綜合租金收益率爲2.4%;全英房價漲幅爲5.6%,平均月租金爲729英鎊,漲幅4.9%;美國整體上升4.9%,全國平均租金收益率爲9.1%。

同時,根據UBS發布的2015全球房價泡沫指數,房價泡沫程度最大的兩個城市是倫敦和香港,合理價值範圍內的城市是紐約和波士頓,價值低估的爲芝加哥。

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★ 美國成屋銷售連漲兩月 4月環升1.7%略超預期

全美房地産經紀人協會(NAR)公布的數據顯示,美國4月成屋銷售總數年化545萬,超過預期的540萬,環比上漲1.7%,超出預期的環比上漲1.3%。美國3月成屋銷售總數上修爲年化536萬。

全美範圍來看,4月成屋銷售價格中位數爲23.25萬美元,較去年同期21.87萬美元上漲了6.3%,標志著連續第50個月同比上漲。截至4月底,全美成屋庫存增長9.2%,達到214萬戶,但仍比去年同期的222萬戶低3.6%

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★ 利好政策

總體看來,預計2016年美國房價將會上漲3%至5%,將會是一個不錯的年景。不過仍然會有供不應求的現象,這對賣方很有利。買方的選擇不多,可能不得不接受更高的售價。其實,任何市場的發展方向都是不可預測的,盡管會有變化,但總的來說2016年的樓市看似穩定。

★ 最強大和最安全的房地産投資市場

2016年公認的房地産投資穩定性和安全性最高的國家依次爲美國,德國,英國,加拿大,澳大利亞,基本與去年持平。

房地産投資全球頂級城市排名

據調查,最受歡迎的房地産投資全球頂級五大城市依次爲紐約,倫敦,洛杉矶,柏林和舊金山。值得一提的是柏林從第七位上升到第四位,成爲第一個被列入全球五大城市名單的德國城市。

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那麽下面,我們就來看看美國投資地産類型排名:

調查顯示,美國最受青睐的投資地産類型依次爲家庭用地, 工業用地,零售用地,辦公用地和酒店用地。零售業用地由去年的第四位升至第三位,辦公用地則從第三位降至第四位,旅館業用地依舊排在第五位。

威斯康辛商學院傑姆斯-格雷斯卡普房地産中心(James A.Graaskamp Center for Real Estate)2015年第四季度的調查發現:

66%的受訪者認爲美國是房地産投資最穩定、最安全的國家,德國以19%的支持緊隨起後。

85%的受訪者表示,去年他們仍對美國房地産市場前景看好,雖然80%的受訪者認爲具有吸引力的美國房地産投資機會非常搶手。

在美國,紐約高端小戶型公寓及加州別墅並列成爲住宅類最受歡迎的房地産投資類型。零售商鋪排名由第四上升至第三,辦公樓排名從第三下降至第四;酒店排名一直保持在第五。

附:全球城市排名:

Frank P. Lively作爲Wafra投資咨詢集團和的執行副總裁及外國房地産投資者協會的新主席,他提到“今年的調查證實,大量的外國資本流入都是合乎情理的。”

“美國仍被國際投資人認爲是最安全資本投資天堂,昂貴卻穩定的市場環境是美國房産最大的特點。全球最安全的房産投資城市排名前五的城市,紐約、洛杉矶、舊金山、及華盛頓各占有一席之地,這些城市現在及未來都將爲謹慎的投資人帶來最大的房地産投資收益。”

房地産投資最穩健和安全的國家

1. 美國(去年第一)

2. 德國(去年第二)

3. 英國(去年第三)

4. 加拿大(去年第四)

5. 澳大利亞(去年未上榜)

美國房産類型排名

1. 家庭住宅和工業(去年分別爲第一和第二)

2. 零售(去年第四)

3. 寫字樓(去年第三)

4. 酒店(去年第五)

(圖文源自EJUNITED,版權歸原作者所有)

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