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最全原創投資及自住休斯度房產購買流程

美國德州房產購買流程

1)匯款

· 開通銀行時候,銀行會告知你的SWIFT CODE,銀行賬戶,銀行地址,收款人姓名。手續費是兩邊支付的,收款人的手續費通常是固定金額(通常15美元)。款項到達時間通常在一个星期内。我們提醒大家,所有匯款的收據盡可能保留下來,貸款時候可能會用到。如果匯款人不是美國人,匯款款項是不需要報稅的。只需要填一份3520表格申報即可。

2)選擇合適的區域

· 避免房市供過於求的地區

· 避免房價大起大落的地區

· 選擇就業率看好的地區

· 根據是全款買還是貸款買來選擇購房地區。如果是貸款買房,要計算租金收益是否能超過稅費

· 現在投資房子跟2012年比雖然不是抄底的價格,根据周期,但是房子還有10年時間可以穩步上升

· 選擇租客多的地區。租金上升,越來越多家庭選擇租房而不是買房,給租房市場帶來了需求

· 休斯頓上升為美國第三大城市,保證了租客的人數。房價較低呈上升趨勢,失業率低於美國平均標準,生活成本較低

· 房價為加州的3分之1不到,購房資金壓力小而且是全新的房子。在加州存一個頭期款已經很難了,更別說購買幾棟以後出租。而在休斯頓,購買幾棟房子并不是非常難的事。贷款买房每年還有現金流,供完后即可成為固定資產

· 休斯頓租售比高,全款買房扣除所有費用后凈收益有6%到8%。貸款買房的話,根据现在的利率,每年的净現金流也有大概1到2個月租金。现在利率处于上升阶段,2017年内会上调3次(第一次上调在3月份,已经上调了0.25%),如果需要贷款的顾客,尽早买房将可以享受更加多的低利息优惠。

· 對於想要為孩子以後移民美國的家長來說,休斯頓是石油,航天,醫療于一體的城市,城市大,就業機會多,比东西海岸更容易留下來。对于想要创业的

· 無論是公立學校還是私立學校,都有很不錯的學校。政府保證了學校的質量。

3)選擇合適的經紀人

· 經紀人要熟悉本地的市場,對房市了如指掌,能在看房的時候指出房子的優缺點,不同的房子應該如何比較

· 首次買房顧客肯定有很多問題,經紀人會耐心解答

· 經紀人有強大的談判技巧,能幫你和賣家談判時取得最優惠的價格

· 看是否有后续增值服务,我们公司在顾客购房后可以帮忙租客出租,第一年可以幫顾客免费管理房子,是一般其他中介没法做到的事情

4)選擇合適的房子

· 自住房的選擇要考慮是否需要使用學區,好的學區房往往投資會更高,每年的房產稅也更高,但保值,升值潛力會更大,租金也更高。KATY和SUGARLAND的大多房子就屬於學區房

· 投資房的選擇也要適當考慮學區,但和自住房不同,學區只是一部分參考的因素,並不是決定性因素。投資房的選擇主要是要考慮購買成本,升值潛力,出租情況,稅收。投資房并不需要頂級的學區,一個中上良好的學區即可。新開發區的低房價房就是投資的好選擇。RICHMOND就是新開發區的代表。RICHMOND的學區屬於中上,稅收和南KATY,SUGARLAND 相比屬於偏低,稅率在2.5%到3.1%之間。房價以每年3%到5%的範圍穩定上升中。因為房子新和越來越多的家庭搬入,出租主要以家庭為主,租客稳定,交租及时。另外,RICHMOND周邊配套設施越來越完善,到市中心,中国城的距離也比KATY和SUGARLAND 更近。

· 房子戶型的選擇也是有講究的。兩層的房子無論從出租價格,受歡迎程度,和升值潛力和一層的房子相比是有優勢的。兩層房子的外觀也更加大體,使得租客更容易選擇你的房子。一個4臥室,3.5衛浴,開放式廚房,高廳的兩層房子就是很好的選擇。這樣的房子大小從2500平方尺到4000平方尺之間。在RICHMOND的價格從26萬到40萬之間。租金是每月美元2200到3100之間。經我們挑選的房子,一般會在兩週至一個月成功出租。

·

5)和建築商簽訂合同

· 選定了合適的房子后,經紀人會為顧客爭取最優惠的價格。如果雙方達成一致,就可以開始簽訂合同

· 顧客無需本人在美國,購房合同可通過電子郵件進行。顧客只需要把簽訂的合同通過電子郵件寄還給建築商即可

· 簽訂合同時候,建築商會要求顧客給一定的訂金。訂金可以簽訂合同后通過匯款的方式轉入建築商的賬戶

6)選擇合適的貸款公司或者銀行

· 如果買家是在美國上班,貸款週期可以選擇15年或者30年的固定利率。如果是首套房,利率會較低。首付至少要付3%

· 如果買家是外國人,貸款可以選擇15年的固定利率或者30年的混合利率(前5年是固定利率,后25年是浮動利率)。首付至少需要35%,買家需要准备12個月的預付款(包括本金,利息,稅和保險),2個月的銀行存款證明(包括35%的首付,12個月的預付款,房產過戶費),銀行申請費650美元,房子評估費650美元,護照複印件,收入證明。外國人申請貸款的時間通常需要兩個月,所以買家不能選擇快完工的房子,不然沒法在交屋前完成貸款申請

7)驗收房子

· 在過戶前的一個禮拜,建築商會要求顧客驗收房子。驗收房子分成首次驗收和第二次驗收。如果顧客無法親自驗收,可委託朋友驗收房子

· 驗收房子主要看房子有沒有什麼地方沒有完工或者瑕疵,并不需要相關的人員就可以完成

8)簽訂過戶合同

· 建築商會事先聯繫顧客,確定過戶的日期和時間。如果顧客無法親自過戶,可委託朋友或者我们進行房子的過戶,顧客等待過戶完成即可

· 如果沒有委託,顧客可用建築商提供的文件到顧客居住當地的美國領事館進行公證及親筆簽名後把原文件郵寄回美國過戶公司即可。公證的預約在網上操作,當天即可完成

9)委託經紀人出租房子

· 顧客可以委託房產經紀人幫他們進行房子的上市

· 房子的出租選客通過經紀人來完成和把關能夠有助於選擇更優秀穩固的租客

· 專業的經紀人了解本地的房市狀況,出售價格,會幫顧客制定合適的出租規劃。如果有租客想看房子,經紀人也可以幫客人開門,介紹房子,加快房子的出租

· 我們推薦的房子的出租速度絕大部分在3天到3週內完成,能為顧客最大程度地節省空置期,提高投資的回報率

· 經紀人會查看租客的信用分數和犯罪記錄,盡可能地確保是優秀的租客

· 確定出租后,屋主和租客雙方簽訂租賃協議。租客在租賃協議時間內要向屋主按時繳納租金,一旦違約,屋主有權驅逐租客和終止合同

· 在合同生效后,屋主需繳納一個月的佣金給經紀人的公司。通常一個租客只需要繳納一次費用,我們公司現有客戶租客續租一般不重新收取佣金,但如果合同終止后,重新尋找新客人才需要重新收取佣金。

本文僅供參考,不構成任何意義上的投資或購買意見,詳情請直接諮詢美國地產頻道各城市本地經紀人。

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