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现在美国房地产市场的确非常吸引,约80万人民币便可以拥有带花元园的宽敞独立大房,或花四、五十万买间一百多平方米的公寓,这个价钱难免会令全球的房地产投资者都心动起来。不过我们也不要被便宜货冲昏头脑,无论购买的目的是自住或投资,买房除了要计算房价及交易费之外,最重要的是清楚日后维护该物业的费用及税项,才能够真正评估自己是否有足够的财力应付,避免为自己增添无谓的烦恼。

与其他先进国家比较,美国并没有加拿大或欧盟国家那样超高的税率。然而,美国的法律体系相当完善,其税收制度也非常严格规范,绝对不能因无知而推脱自己缴税的责任。如果不懂这方面的,可以请教专业人士为你解答疑问。

物业税/房产税(Property tax / Real estate tax):

任何一位在美国境内拥有房地产的业主都要每年缴交房产税,全美各地物业税率不一,即使是相同地方,每年都可以有差异,因为制定税率主要根据县政府预算和支出情况,所以各县征收税率政策不同。有些地区可能少于1%,大部份地区的税率约在1-2%,但是某些社区的物业税却可以高达4-5%。所以购买房产前要了解清楚这些影响你日后维护房屋的成本。

税基是房屋的市场估价,不一定是实际的价值。例如房屋市价是10万美元,估价是房屋市场价值的一半作物业税征税值。若业主认为房屋估价过高,收到税单后可以联系政府房屋估价办公室。有些专业房产投资者雇用地税专业律师,让其争取最低的房产税务估值,以降低税务负担。每年11月1日,政府部门会陆续寄出税单,物业税分两次缴纳:第一次是从11月1日至12月10日;第二次是从2月1日至3月10日。如果业主拒绝缴纳物业税的,税务部门可以没收和拍卖欠税房屋。

美国大部份地区的物业税信息都会在政府网站上公布,纳税人只要输入自己的名字或地址,便可以查询到缴纳物业税率的金额和信息。

那物业税又是用到哪里去的呢?市政府网站上可以看到过去所收物业税的用途和分配。物业税是交给县政府,与联邦政府没有关系。物业税用于市政、 县、学区、社区大学、社区服务、公共安全和公路等领域。所以说房产税也是取之于民,用之于民,每一分钱都花在改善民生、教育和治安上,当一个地区的整体环境得到提升后,它的房价又自然增值,最终令当地居民获益。

自2008年美国房地产市场进入寒冬期,房价的下跌导致物业税也跟着缩水, 不少州的地方政府为弥补财政赤字,只能提高物业税税率。不过在一些州,居民可以限制政府任意提高物业税税率,并对下滑的房地产价值给予及时调整,这样便可以确保物业税的税率可以在一个平稳的幅度调整,保障业主免受高税率之苦。

每年缴纳物业税是业主每年的固定开支,它的另外一个作用是减低投机的炒房动力,有助维持美国房地产市场的稳定性。

个人所得税(Income tax):

如果购入的物业是用来出租赚取收入的,便需要缴交个人所得税。不管你是否美国居民,税率都是一样的。联邦税的税率按应课税收入计算,分别为10%、15%、25%、28%、33%、35% 等六个不同的税档。美国的税务年度是由每年的1月1日始至当年的12月31日止,下面简单介绍下:

在报税时采用单项扣税(Itemized Deduction)的报税方式,扣掉房产税和贷款利息等项目。凡与出租成本有关的费用,可以直接在个人所得税上扣减,或可以加在房屋的成本上,以作折旧计算。

美国税务局要求预扣非美国公民总收入的30% (tax withheld)。因外国人在美国投资房地产,由于本身不在美国,美国税务局要追税很困难,因此制定了针对外国人在美国进行房地产投资这方面的税务规定。

不过美国法律容许非美国公民纳税人士的房产收入,被视作与美国有营商关系的,便可以获减免30%的预扣税,投资者的年终收入税率,包括长远投资方案,将会跟美国公民或居民同等看待。非美国公民只要填写Files W-7、W-8ECI、Form 4224 及得到ITIN 便可。

资本增值税(Capital gains tax):

不管从事哪项投资,如股票、地产、债券、共同基金、艺术品和其它任何有价值的东西等,从中所获得的额外收入都会被纳入应课税项,每年必须申报。但申报与缴税是两回事,有很多成本开支是可以用来扣税的,计算下来并不一定需要缴税。美国政府为了鼓励长远投资、压抑短期炒卖,故短期投资(少于1年)的税率较高,与个人所得税率相同,最多可达35%!而长期投资(超过1 年)的资本增值税率划一为15%,相对低得多。

在美国买房,房屋维修费用可以放入房屋成本内,将来卖屋时用来减低增值。维修是没有时限的,只要是在卖屋之前的维修费用, 都可以放入成本,但必须保存单据作证明。

如果是美国公民,过去五年里有两年在同一间屋居住,不必同期或连续居住,每名业主可以有25万美元的免税额,只要每名业主都符合自住条件,大家都享有25美万元的免税额。假如增值超过免税金额,超出的那部份便要缴纳增值税,但这只适用于自住物业,如果是投资房和度假屋则不能够享受这个优惠。

外国人出售美国房地产时,不管是否盈利,其房款的10%被产权公司预先缴纳交给美国税务局,当作日后应缴税款的一部份。在年底,卖家报税时, 美国税务局在扣除应收税款后,会把剩余部份退回。

然而也有豁免情况,如果卖方的房产是自住用途,售价又不超过30万美元的金,而且买方也是用作自住房屋,便不用预扣税了。

房产交易税(Realty Transfer or Realty Transfer Tax):

房产交易税是因房地产产权交易而产生的税额。根据所在州份不同,交易税也有不同的征收方式。如旧金山,通常卖方只需付县税;在纽约市,除州税外,还需付市税;奥克兰(Oakland)的市交易税率是邻近城市之冠。在纽约、佛罗里达州等七个州,如果以贷款买房,买方还需要付Mortgage Tax (贷款税)。没有法律明文规定买卖方谁付房产交易税,只需要事前协议双方责任便可。

赠与税(Gift tax):

如果赠与别人一笔钱、股票、房屋,不管是有形或无形,联邦政府都会向赠与人征收赠与税,但接受赠品的人则不需要纳税。2013年每人每年有1.4 万美元的免税额,可以购送给任何人价值1.4万美元以内的物品,而不需要纳税。赠与税还有一个终生限额,2014年每位赠与人的终身送赠税免税额上限是534万美元,也只有美国公民才可以享受。

遗产税(Estate Tax):

乍看到Estate这个字,很容易令人产生误解,以为与房产有关。如果这样想,便大错特错了,这是针对拥有资产的人死亡时,财产转移的应课税,这笔财产可以是房产、信托基金、银行账户或家族企业股权资产等。

美国遗产税征收的对象包括所有在美国拥有资产的个人,不论是美国公民、持绿卡人士、甚至非美国居民。每年美国都会通过议会投票来确定遗产税的免税额以及纳税百分比,2014年美国居民的遗产税免税额是534万美金, 超出此数目的额外金额需要交纳40%的遗产税。很多投资者将房产作为资产留给自己的子女,可是联邦政府对非美国居民征收非常高的遗产税,任何超过6万美元的资产便需要交纳高达35%至45%的税收。

税例第1031条交换条例(1031 Exchange):

这是美国政府鼓励市民资产增值的一项重要措施,不少美国人借以累积个人资产增加财富收入。卖出房产所付的增值税一定要在当年处理,如要合法延税,税例第1031条就是个好的选择。出售原有房产后的180天内或下一年度报税截止日期前,购买另一套相等或更高市值的物业,而且应课税净值应全部放入新交换的物业上,房产便可以合法地把应课增值税转移到新购入房产上。可以由一个地产项目转换为多个项目,或由多个整合为单一项目亦可。这是针对投资或专业出租房产的投资者,如果业主在一年内在该物业居住超过两周,便不适用。

税例第1031条交换条例是一个非常好的延税工具,不过操作上并不简单,需要向专业人士咨询。

美国税务小常识:在美国的税收包括:联邦税、州税(市、县等)。

联邦税:所得税、增值税、赠与税等,是全国划一的税率,由国税局(Internal Revenue Se rvice,简称IRS)负责执行,所有在美国境内产生的收入,不管是否美国公民都必须向美国政府缴税,而所有美国公民在全世界的收入都要向美国政府课税。

州税:州政府及地方政府向当地居民或在当地拥有房产的人课税,如收入税、消费税、房产税等,但是州税各地不同。大部份地区的所得税是联邦和州一起交纳,目前只有七个州不需要缴纳州所得税,如阿拉斯加、佛罗里达、 内华达、南达科他、怀俄明州、德州和华盛顿州。消费税是依据消费额的多少而缴纳的,并且在支付时候已经被扣掉。

每年4月15日是报税的截止日,现在整个报税都可以网上处理,而提早纳税也可以拿到优惠,例如获减免部份房产税。不过,报税也是很花时间和精力的工作,建议最好找专业人士代劳。如果作为海外投资者,实在不太能够完全理解美国的税法,建议寻找专家帮忙,在他们的协助下,有很多税项都可以合法避免和减免掉的,并避免因无知而违法逃税,因小失大而触犯美国法律。

买房可抵税项目:

第一类是贷款利息及房产税。

苐二类是与房屋交易有关的费用,如产权保险、律师费、产权登记费等,虽然不能用在个人所得税上,但可以附加在房屋成本上,将来出售房屋时可用于减少资本增值收入计算(Capital Gain)。

苐三类是与申请房屋贷款有关的费用,如房产估值费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费、行政费、档案费等,这空些费用不能抵个人入息税或加在房屋成本上。

第四类是火险和地震保险等,同样不能抵税及附加在房屋成本上。

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