談談關於美國購房的那些稅務知識--美國地產頻道

重要事情說三遍！

關注我們！關注我們！關注我們！

美國地產及区域特色知多點！知多點！知多點！

想知道更多房源原文链接及更多地產知識，請點擊上面藍色小字美國地產頻道歷史阅读更多

现在美国房地产市场的确非常吸引，约80万人民币便可以拥有带花元园的宽敞独立大房，或花四、五十万买间一百多平方米的公寓，这个价钱难免会令全球的房地产投资者都心动起来。不过我们也不要被便宜货冲昏头脑，无论购买的目的是自住或投资，买房除了要计算房价及交易费之外，最重要的是清楚日后维护该物业的费用及税项，才能够真正评估自己是否有足够的财力应付，避免为自己增添无谓的烦恼。

与其他先进国家比较，美国并没有加拿大或欧盟国家那样超高的税率。然而，美国的法律体系相当完善，其税收制度也非常严格规范，绝对不能因无知而推脱自己缴税的责任。如果不懂这方面的，可以请教专业人士为你解答疑问。

物业税/房产税（Property tax / Real estate tax）：

任何一位在美国境内拥有房地产的业主都要每年缴交房产税，全美各地物业税率不一，即使是相同地方,每年都可以有差异，因为制定税率主要根据县政府预算和支出情况，所以各县征收税率政策不同。有些地区可能少于1%，大部份地区的税率约在1-2%，但是某些社区的物业税却可以高达4-5%。所以购买房产前要了解清楚这些影响你日后维护房屋的成本。

税基是房屋的市场估价，不一定是实际的价值。例如房屋市价是10万美元，估价是房屋市场价值的一半作物业税征税值。若业主认为房屋估价过高，收到税单后可以联系政府房屋估价办公室。有些专业房产投资者雇用地税专业律师，让其争取最低的房产税务估值，以降低税务负担。每年11月1日，政府部门会陆续寄出税单，物业税分两次缴纳：第一次是从11月1日至12月10日；第二次是从2月1日至3月10日。如果业主拒绝缴纳物业税的，税务部门可以没收和拍卖欠税房屋。

美国大部份地区的物业税信息都会在政府网站上公布，纳税人只要输入自己的名字或地址，便可以查询到缴纳物业税率的金额和信息。

那物业税又是用到哪里去的呢？市政府网站上可以看到过去所收物业税的用途和分配。物业税是交给县政府，与联邦政府没有关系。物业税用于市政、 县、学区、社区大学、社区服务、公共安全和公路等领域。所以说房产税也是取之于民，用之于民，每一分钱都花在改善民生、教育和治安上，当一个地区的整体环境得到提升后，它的房价又自然增值，最终令当地居民获益。

自2008年美国房地产市场进入寒冬期，房价的下跌导致物业税也跟着缩水， 不少州的地方政府为弥补财政赤字，只能提高物业税税率。不过在一些州，居民可以限制政府任意提高物业税税率，并对下滑的房地产价值给予及时调整，这样便可以确保物业税的税率可以在一个平稳的幅度调整，保障业主免受高税率之苦。

每年缴纳物业税是业主每年的固定开支，它的另外一个作用是减低投机的炒房动力，有助维持美国房地产市场的稳定性。

个人所得税（Income tax）：

如果购入的物业是用来出租赚取收入的，便需要缴交个人所得税。不管你是否美国居民，税率都是一样的。联邦税的税率按应课税收入计算，分别为10%、15%、25%、28%、33%、35% 等六个不同的税档。美国的税务年度是由每年的1月1日始至当年的12月31日止，下面简单介绍下：

在报税时采用单项扣税（Itemized Deduction）的报税方式，扣掉房产税和贷款利息等项目。凡与出租成本有关的费用，可以直接在个人所得税上扣减，或可以加在房屋的成本上，以作折旧计算。

美国税务局要求预扣非美国公民总收入的30% （tax withheld）。因外国人在美国投资房地产，由于本身不在美国，美国税务局要追税很困难，因此制定了针对外国人在美国进行房地产投资这方面的税务规定。

不过美国法律容许非美国公民纳税人士的房产收入，被视作与美国有营商关系的，便可以获减免30%的预扣税，投资者的年终收入税率，包括长远投资方案，将会跟美国公民或居民同等看待。非美国公民只要填写Files W-7、W-8ECI、Form 4224 及得到ITIN 便可。

资本增值税（Capital gains tax）：

不管从事哪项投资，如股票、地产、债券、共同基金、艺术品和其它任何有价值的东西等，从中所获得的额外收入都会被纳入应课税项，每年必须申报。但申报与缴税是两回事，有很多成本开支是可以用来扣税的，计算下来并不一定需要缴税。美国政府为了鼓励长远投资、压抑短期炒卖，故短期投资（少于1年）的税率较高，与个人所得税率相同，最多可达35%！而长期投资（超过1 年）的资本增值税率划一为15%，相对低得多。

在美国买房，房屋维修费用可以放入房屋成本内，将来卖屋时用来减低增值。维修是没有时限的，只要是在卖屋之前的维修费用， 都可以放入成本，但必须保存单据作证明。

如果是美国公民，过去五年里有两年在同一间屋居住，不必同期或连续居住，每名业主可以有25万美元的免税额，只要每名业主都符合自住条件，大家都享有25美万元的免税额。假如增值超过免税金额，超出的那部份便要缴纳增值税，但这只适用于自住物业，如果是投资房和度假屋则不能够享受这个优惠。

外国人出售美国房地产时，不管是否盈利，其房款的10%被产权公司预先缴纳交给美国税务局，当作日后应缴税款的一部份。在年底，卖家报税时， 美国税务局在扣除应收税款后，会把剩余部份退回。

然而也有豁免情况，如果卖方的房产是自住用途，售价又不超过30万美元的金，而且买方也是用作自住房屋，便不用预扣税了。

房产交易税（Realty Transfer or Realty Transfer Tax）：

房产交易税是因房地产产权交易而产生的税额。根据所在州份不同，交易税也有不同的征收方式。如旧金山，通常卖方只需付县税；在纽约市，除州税外，还需付市税；奥克兰（Oakland）的市交易税率是邻近城市之冠。在纽约、佛罗里达州等七个州，如果以贷款买房，买方还需要付Mortgage Tax (贷款税）。没有法律明文规定买卖方谁付房产交易税，只需要事前协议双方责任便可。

赠与税（Gift tax）：

如果赠与别人一笔钱、股票、房屋，不管是有形或无形，联邦政府都会向赠与人征收赠与税，但接受赠品的人则不需要纳税。2013年每人每年有1.4 万美元的免税额，可以购送给任何人价值1.4万美元以内的物品，而不需要纳税。赠与税还有一个终生限额，2014年每位赠与人的终身送赠税免税额上限是534万美元，也只有美国公民才可以享受。

遗产税（Estate Tax）：

乍看到Estate这个字，很容易令人产生误解，以为与房产有关。如果这样想，便大错特错了，这是针对拥有资产的人死亡时，财产转移的应课税，这笔财产可以是房产、信托基金、银行账户或家族企业股权资产等。

美国遗产税征收的对象包括所有在美国拥有资产的个人，不论是美国公民、持绿卡人士、甚至非美国居民。每年美国都会通过议会投票来确定遗产税的免税额以及纳税百分比，2014年美国居民的遗产税免税额是534万美金， 超出此数目的额外金额需要交纳40%的遗产税。很多投资者将房产作为资产留给自己的子女，可是联邦政府对非美国居民征收非常高的遗产税，任何超过6万美元的资产便需要交纳高达35%至45%的税收。

税例第1031条交换条例（1031 Exchange）：

这是美国政府鼓励市民资产增值的一项重要措施，不少美国人借以累积个人资产增加财富收入。卖出房产所付的增值税一定要在当年处理，如要合法延税，税例第1031条就是个好的选择。出售原有房产后的180天内或下一年度报税截止日期前，购买另一套相等或更高市值的物业，而且应课税净值应全部放入新交换的物业上，房产便可以合法地把应课增值税转移到新购入房产上。可以由一个地产项目转换为多个项目，或由多个整合为单一项目亦可。这是针对投资或专业出租房产的投资者，如果业主在一年内在该物业居住超过两周，便不适用。

税例第1031条交换条例是一个非常好的延税工具，不过操作上并不简单，需要向专业人士咨询。

美国税务小常识：在美国的税收包括：联邦税、州税（市、县等）。

联邦税：所得税、增值税、赠与税等，是全国划一的税率，由国税局（Internal Revenue Se rvice，简称IRS）负责执行，所有在美国境内产生的收入，不管是否美国公民都必须向美国政府缴税，而所有美国公民在全世界的收入都要向美国政府课税。

州税：州政府及地方政府向当地居民或在当地拥有房产的人课税，如收入税、消费税、房产税等，但是州税各地不同。大部份地区的所得税是联邦和州一起交纳，目前只有七个州不需要缴纳州所得税，如阿拉斯加、佛罗里达、 内华达、南达科他、怀俄明州、德州和华盛顿州。消费税是依据消费额的多少而缴纳的，并且在支付时候已经被扣掉。

每年4月15日是报税的截止日，现在整个报税都可以网上处理，而提早纳税也可以拿到优惠，例如获减免部份房产税。不过，报税也是很花时间和精力的工作，建议最好找专业人士代劳。如果作为海外投资者，实在不太能够完全理解美国的税法，建议寻找专家帮忙，在他们的协助下，有很多税项都可以合法避免和减免掉的，并避免因无知而违法逃税，因小失大而触犯美国法律。

买房可抵税项目：

第一类是贷款利息及房产税。

苐二类是与房屋交易有关的费用，如产权保险、律师费、产权登记费等，虽然不能用在个人所得税上，但可以附加在房屋成本上，将来出售房屋时可用于减少资本增值收入计算（Capital Gain）。

苐三类是与申请房屋贷款有关的费用，如房产估值费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费、行政费、档案费等，这空些费用不能抵个人入息税或加在房屋成本上。

第四类是火险和地震保险等，同样不能抵税及附加在房屋成本上。

美國地產頻道

本文内容转载来源于搜房网網站鏈接http://blog.fang.com/52393569/17580111/articledetail.htm及相關網絡或微信、公众号及社交平台或評論等, 版权归原作者所有。

美国地产频道：无论您想在美国：买房、租房、还是商业投资，我们都能够提供：推荐房源直到您满意、接机看房、购买过程全程服务、协助办理贷款。

我们专做美国房地产，因此我们了解美国房地产！

Cell: 346-331-1389

Email: Houston.realestate.channels@gmail.com 微信號： stvogue

微信公眾平台： 美國地產平台

美國地產頻道房源資訊網站： http://www.Houstonrealestatechannels.com